전세보증금 지키는 방법(feat.깡통전세 대처법)

부동산 시장에 몸을 담그고 있다 보면 한 번씩 주변에서

깡통 전세에 당했다는 이야기를 하는 분들이 계신다.

이 깡통 전세에 당했다는 것은 집이 경매에 넘어가게 되는 경우도 있고,

보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우도 있다.

 

이런 위험한 결과를 가져오는 깡통 전세는 무엇일까?

​

깡통 전세란 말의 의미는 집주인이 받았던 주택 담보대출 금액과

세입자가 지불한 전세금이 주택 매매가의 80% 이상 넘어가는 경우를 이야기한다.

 

ex) 집주인 주택담보대출 : 7000만원

세입자 주택매매금액 : 7000만원

이럴경우 매매가의 100%이니 깡통

 

부동산 시장이 침체되는 시기에 이로 인해 전세값이 내려가게 될 때,

이 깡통 전세 현상이 발생하게 된다.

 

집주인의 주택담보대출 금액이 제대로 상환되지 못해

세입자가 전세금을 떼여갈 수도 있다.

​

그럼 이 깡통 전세를 대처하기 위한 방법에는 어떤것이 있을까?

가장 기본이면서도 놓치지 말아야 하는 것이 바로 등기부등본을 확인하는 것이다.

 

집을 계약하기 앞서 등기부등본을 확인하고

이를 통해 근저당 금액을 확인해야 한다.

근저당 금액이 매매가의 20%가 넘는다면

이는 부동산 계약을 피해주는 것이 현명하다.

 

또,

(근)저당권, (가)압류 등이 있는지 확인한다.
(근)저당권, (가)압류  없다면 가장 좋지만 어쩔 수 없다면, 

‘보증금+근저당=매매가의 70% 미만’이 되도록 하자. 

이미 근저당(빚)이 있는 부동산에 들어가는 경우,

임차임이 보증금을 받을 수 있는 순위가 뒤로 밀리게 되므로

근저당(빚)을 갚고 나서도 내 보증금을 받을 수 있는지 확인 하는 것이다.

또한 부동산이 유찰되는 경우 시세보다 낮게 낙찰되는 경우도 될 수 있으므로

매매가의 70% 미만이 되도록 하는 것이다. 

 

부동산 계약을 하고 난 후에는 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야만 합니다.

전입신고를 함으로서, 우선변제권을 획득할 수 있기 때문에 혹여나,

깡통 전세로 집이 경매로 넘어가게 되는 상황까지 발생하게 되더라도

전세금을 보호할 수 있다.

반드시 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 마시기 바란다.

​

다음으로는 전세권 설정등기를 통한 깡통 전세 대처 방법을 알아보자.

전세권 등기설정을 하게 되면 계약자가 집에 직접 거주를 하지 않는다

하더라도 보증금을 보호받을 수 있게 된다.

만약, 집주인이 전세금을 주지 않는다면,

소송 절차 없이 바로 경매신청이 가능하기도 하다.

​

이 외에도 전세보증보험을 가입하는 방법이 있다.

전세보증보험을 가입하게 되면 일정 금액을 보험료로 납입하게 되고,

전세 보증금을 주택도시 보증 공사에서 책임을 지게 된다.

 

이 상품은 집주인의 동의여부와 상관없이 가입이 가능하며

꾸준히 도움이 되는 조항들이 만들어지고 있으니

한 번 확인해 보시는 것도 좋겠다.

 

마지막으로는 전세보증금 반환 소송을 통한 깡통 전세 대처 방법이 있다.

소송이라는 용어가 있는 만큼 원만한 해결이 되지 못하게 되었을 때,

즉 마지막까지 전세금을 돌려받지 못하게 되는 경우에 하는 것이 좋으며

집주인이 패소를 하였는데도 불구하고 반환이 이뤄지지 않는 때에는

경매신청도 할 수 있게 된다.

 

이러한 정보들을 미리미리 습득해 두고

안전한 부동산 거래를 하길 바란다.

 

그럼 꼭 전세보증금 지키시고

좋은 집구하길 바란다.

 

*혹여나 문제 발생시 아래 요약대로 실시*

 

± 문제 발생 시 ±

1. 감액계약서 작성한다. ​
시세 등이 낮아졌다면 그에 맞춰 임대료를 낮춘 감액 임대차재계약 체결

2. 집을 구매한다. 
임대인과 협상을 통해 전세금 +@로 집을 매매할 수 있음

3. 임차권등기명령을 신청한다.
계약기간이 끝났음에도 보증금을 받지 못하고 이사를 가게 되는 경우,

임차권등기명령을 통해 기존대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있다. 

4. 경매에 참여한다. 
시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있거나,

집값이 오를 가능성이 있을 경우 본인이 직접 경매에 참여할 수있음.