내가 10대(중딩,고딩) 일때만 해도
위 사이트(옥션)가 정말 히트였다.
(히트다히트!)
그 이유는 판매자, 구매자 모두
만족하는 플랫폼이었기 때문이다.
판매자는 자신이 쓰지 않는 물건을
경매에 올려 팔수 있었고,
판매자는 필요한 물건을 경매를
통해 싸게 구입할수 있어 좋았다.
난 이때 처음으로 경매라는 시스템이
얼마나 좋은지 알았다.
그 당시 나도 몇번 아이리버 mp3, 카시오 시계,
펜탁스 필름카메라 등 집안에서 굴러다니는
안쓰는 물건들을 하나하나 팔며
용돈벌이를 했었다.
(꽤 짭짤했음. 친구들한테 돈 펑펑! Flex! )
근데 지금 왜 갑자기 옥션이야기를 하냐고?
(다 이유가 있지..)
오늘 설명할 내용이 이 경매에 관한 이야기다.
경매는 토지경매, 건물경매, 물건 경매 등등
여러종류에 경매가 있지만 중장년이 되어서
가장 매력적인 경매는 부동산경매이다.
그럼 이 부동산 경매를 위해서는 무엇을
어떻게 해야할까?
처음 부동상 경매를 시작하려고 마음먹은
초심자에게 권리분석, 공시지가, 임차인 등등
경매 관련 용어는 정말 익숙치가 않다.
(쪼금 오바 보태서 외계어로 들림...;;)
괜찮다. 처음에는 모든것이 다 익숙치 않은법.
조금씩 Step by step으로 알려드림.
우선 오늘 알아볼 용어는
'권리분석'
사전적으로 설명하면
해당 아파트 or 토지에 거주하는 사람이
매도인인지 임차인인지,
점유자는 어떻게 처리할 것인지 등을
필수적으로 점검하는데
이 절차가 바로 권리분석이다.
그럼 경매와 일반매매(일반구매)에는
어떤 차이가 있을까?
[일반매매]
물건선정 → 권리분석 → 물건조사 →
매입 → 임차인 혹은 매도인과 이사협의
→ 입주 혹은 임대
*매입: 사다
*임차인 : 실거주자(월세or전세 세입자)
*매도인 : 부동산을 실제 파는 사람(=갈사람)
[경매]
물건검색 → 권리분석 → 임장 →
낙찰 → 임차인 혹은 전 소유자 명도
→ 입주 혹은 임대
*임장 : 해당현장 확인 (=사전답사)
*낙찰 : 경매에서 최고가로 삼
위 순서도에서 볼 수 있듯 일반매매 시에도
권리분석이 필요하다. 단지 일반매매 시에는
공인중개사가 법적으로 문제없도록
알아서 해줄 거라고 믿을 뿐이다.
그러나 만에 하나라도 공인중개사가 권리분석을
잘못해서 손해가 발생할 경우 이는 고스란히
매수인 몫이 된다. 물론 공인중개사를 상대로
손해배상을 청구할 수도 있겠지만 현실적으로
그게 어디 쉬운가.
비용 들고 시간 들고 정신적으로도 힘들다.
(멘탈 와르르...)
합리적인 투자자라면 일반매매를 할 때도
등기부상 문제는 없는지, 임차인과 관련된 문제는
없는지 정도는 반드시 점검하는 게 옳다.
결국 이런 관점에서 본다면
경매나 일반매매나 차이가 없다.
사실 권리분석 하나만 놓고 보면 일반매매보다
경매가 훨씬 더 안전하다. 정해진 법령과 절차에
따라 기존 권리들을 모두 말소하여
안전한 상태로 낙찰자에게 넘겨주는 것이
경매절차의 기본구조이고 이념이기 때문이다.
그럼 이제 본격적으로 알아보자.
1. 권리분석, 매각물건명세서가 다해준다.
자, 그럼 매각물건명세서로 10분 만에
권리분석 공부를 끝내보자.
부동산 경매를 진행할 때 법원에서는 안전성을
담보하기 위해 입찰 참여자들에게
'매각물건명세서'(상세설명)
라는 것을 공지한다.
이것은 경매대상 물건에 위험요소가 있으면 알려주고
그 위험의 명세를 상세히 안내해주는 법원 서류다.
이 매각물건명세서 분석이야말로
경매공부의 시작이요, 끝이다.
등기부상 권리분석에서 해야 할 유일한 작업은
매각물건명세서 중간쯤에 기재된
‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로
매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’이라고 쓰인 란이 비어 있는지, 채워져 있는지 확인하는
것뿐이다.
비어 있으면 등기부상 권리들은
낙찰과 동시에 전부 말소되어 낙찰자에게 깔끔하게
이전된다. 혹시라도 그 란에 선순위 가등기든
가처분이든 기재되어 있으면
그 권리는 말소가 안되므로 조심해야 한다.
2. 임차인을 분석해보자.
임차인 분석이란 임차인의 보증금을
인수할 것인지 말 것인지 확인하는 작업이다.
예를 들어 매각물건명세서에
임차인의 전입신고가 2011년 6월 3일이라고
가정해보자. 이때 최선순위설정 일자가 임차인의
전입신고보다 느리면 임차인의 보증금을
매수인이 지급해야 하고, 빠르면 보증급을
지급해야할 의무가 없다.
첫번째 경우인 느린경우에 법률에서는 임차인에게
낙찰자한테 자신의 보증금을 돌려달라고 대항할 수
있는 힘을 부여해 놓았다. 이것이 말 그대로
‘대항력’이다. 매각물건명세서상 임차인의
전입신고가 최선순위 설정일자보다
빠르면 임차인에게 대항력이 있다.
*대항력 : 1인자
(=내가 짱임)
이는 임차인이 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고
주장할 수 있다는 것이므로 입찰자들은 이 사실을
잘 알아둬야 한다. 반대로 임차인의 전입신고가
최선순위 설정일자보다 늦다면 임차인은 낙찰자에게
아무런 권리를 주장할 수 없으므로 안심하고
응찰해도 된다. 임차인이 입주하기 전 먼저
등기부에 권리를 설정한 사람을
보호해야 하기 때문이다.
3. 특수물건은 매각물건명세서에
"조심하라"고 쓰여있다.
특수물건에는 비고란에 ‘조심하라’ 또는
‘유의하라’는 말이 쓰여 있다.
이 경우 앞서 살펴본 선순위전세권과 유치권의 두 가지 방법만으로는 파악할 수 없는 사항들이 있기 때문에
보다 세부적인 해석이 필요하다.
여기까지 조금 쉽게 설명하려고 했는데
쓰다보니 뭔가 장황해졌다...(쏴리..)
그래도 아주 기본적인 정보만 적어놓은 것이니
부동산투자를 하기 전 꼭 숙지바란다.
p.s 경매는 원래 어렵지 않다.
경매 책이나 경매학원, 사설 법원 경매 사이트에서
법이 예정하지도 않은 말소기준권리 등을
만들어내서 어렵게 강의하고, 여기에 어설픈
입찰자들의 판단이 개입되면서 어려워졌을 뿐이다.